임대차 3법 중 계약갱신청구권제 쉬운 설명과 예시

임대차 3 법 중 계약갱신청구권제와 전월세 상한제가 2020년 7월 31일부터 시행되었습니다.

이중 계약갱신청구권제에 대해서 간단한 예시와 함께 설명을 드리겠습니다.

먼저 계약갱신청구권제에 대해서 알아보겠습니다.

임대차 3법 계약갱신청구권제 설명

계약갱신청구권제 란?

 

계약갱신청구권제는 현재 계약이 1개월 이상 ~ 6개월 이하 남은 경우, 임대인이 집주인(임차인)에게 계약을 1회 연장할 것을 요구할 수 있는 권리입니다.

계약갱신청구권이 사용되려면,

반드시, 임대인이 임차인에게 계약 갱신을 요구하는 내용증명을 보냈을 때만 사용을 인정합니다.

만약, 묵시적으로 계약이 갱신되었다면? 임대인의 계약갱신청구권은 사용된 것이 아닙니다.

 

즉, 계약갱신청구권제 란, 임대인이 임차인(집주인)의 계약 해지 요구에 대항할 수 있는 권리를 1회 준 것입니다.

 

계약갱신청구권 집주인의 거절 조건

 

계약갱신청구권을 집주인이 거부할 수 있는 상황이 2가지 있습니다.

 

1. 집주인 실거주 혹은 가족 거주 목적이 있는 경우

 

집주인이 실거주를 해야 한다거나, 자식이나 부모가 들어오기로 했다면 계약갱신청구권을 거부할 수 있습니다.

하지만, 2년 이내에 다른 세입자를 들인다면, 손해 배상 청구가 가능하다고 합니다.

그런데 2년 내에 다른 세입자를 들였는지를 일일이 조사할 수 있을지는 조금 의문입니다.

 

2. 재건축 또는 세입자 과실이 있는 경우

 

(1) 재건축으로 인해 건물이 없어지게 되거나,

(2) 세입자가 2개월 이상 월세가 밀리는 경우

(3) 혹은 지나친 주택 개손과 파손의 사유가 있을때

(4) 세입자가 거짓된 정보로 계약한 경우

(5) 세입자가 동의 없이 전대

(6) 세입자가 불법 시설로 사용 등

 

이런 경우에도 집주인은 계약갱신청구권을 거절할 수 있습니다.

 

그리고 추가적으로 계약갱신청구권이 거절될 수 있는 경우가 있습니다.

새로운 임대차 법이 시행되기 전에 이미 집주인이 계약 해지를 통보하고, 새로운 세입자와 계약이 된 경우가 그것입니다.

이제는 새로운 세입자를 보호해야 되므로, 이런 경우에는 계약갱신청구권이 받아들여지지 않습니다.

 

임대차 계약갱신청구권 관련 기타 예시

 

1. 임대차법이 발효되기 전에 집주인이 계약 파기에 대한 내용증명을 보냈어도 계약갱신청구권을 행사할 수 있는지?

 

임대차 법이 발효되기 전에 집주인이 계약을 해지하겠다는 내용증명을 보냈을 수 있습니다.

그런데 아직 계약 만료가 1개월 이상 남은 상태라면, 계약갱신청구권을 사용할 수 있습니다.

그리고 기존 집주인이 보낸 내용증명은 효력을 잃게 됩니다.

 

2. 임대인이 계약갱신청구권을 사용 한 뒤 2년을 안 채우고 나가는 경우 중개수수료를 물어줘야 하는가?

 

기존 임대차법과 동일하게 적용이 되므로 해당 사항이 없습니다.

임대인은 임차인에게 3개월 전에 계약 해지를 통보하면 됩니다.

 

3. 계약 만료 1개월 이내에 집주인이 계약 변경을 요구할 수 있는가?

 

기존 임대차법과 동일하게 적용되므로 불가능합니다.

집주인도 계약 만료 1개월 ~ 6개월 내에 계약 변경에 대한 의사를 전달해야 합니다.

계약 기간이 1개월 미만 남게 되면, 묵시적 연장으로 인정이 됩니다.

 

이 외에도 새로운 임대차 법의 발효로 인해 다양한 상황이 발생할 수 있습니다.

이런 경우, 임대인 또는 임차인이 알아서 해주겠지~ 하지 마시고, 부동산 전문가 또는 부동산 법률 자문가와 상담을 하시기 바랍니다.

지금까지 새로운 임대차법 중 계약갱신청구권에 대해서 알아보았습니다.